【市區重建】韋志成料高買低賣情況持續　市建局短中期蝕住做

面對樓市下行，市區重建局行政總監韋志成接受TOPick訪問，承認市區重建要「蝕住做」，「高買低賣」情況短中期持續，倘重建項目動輒流標，可動搖市場，樓價續跌。

他強調，跌市時要引入3招新思維推動重建，包括改劃圖則提高建屋密度、利用有回報重建項目補貼虧蝕項目、吸引發展商合作重建等，已制定好未來策略。

九龍城盛德街項目料蝕15億元

市建局2022/23年度已經「見紅」蝕5億元；今年11月九龍城盛德街重建項目竟以19億元批出標書，在收購呎價近2萬元下，項目料虧損近15億元，意味市建局財政狀況將持續受壓。展望短中期，市區九龍城、旺角深水埗多個已展開收購的重建項目，勢陸續招標，倘跌市持續，市建局就要面對「高買低賣」情況。

韋志成接受訪問稱，2017年接任行政總監時，已經預示樓價會跌，「我無諗過係會跌得咁遲啊。當時仲有人笑我，話你洗唔洗咁早講樓市會跌。」面對跌市，他承認正面對考驗，測試市建局過去籌備跌市的準備功夫，能否可持續處理市區重建。

他舉例，盛德街項目是公務員合作社重建試點之一，地皮四正，規模適中，又無加辣條款。假設不批出標書，市建局也未必有空間再修改標書，重新招標的價錢甚至更低，直指外界對前景的負面情緒較高。在單靠重建的賣樓收入下，韋志成認為局方財政來源單一，在這困局下，市區重建也只能「蝕住做先」，但他亦有底線。

韋志成：蝕住做都有底線

為免蝕入肉，韋志成稱上任以來，已做足準備功夫，盼樓市下行時，仍維持市區更新步伐。他會優先考慮財政持續性，亦要調整重建項目的啟動時間表，例如在油麻地旺角重建研究，要逐個地塊研究哪些賺錢、而哪些蝕錢，優先啟動有回報的重建項目，再啟動蝕本項目，互相對沖。如果同區難物色兩個項目對沖，就要通盤考慮跨區對沖。

韋志成又稱，單靠市建局現時財政力量，難獨力完成油旺重建，以至全港市區更新。他認為要活化私人市場，吸引發展商合作重建。目前來說，港府已放寬強拍門檻、放寬部分圖則的重建地積比率等；但若要再進一步提高誘因，例如換新地塊給發展商去做舊區更新，情況就更複雜，有待政府研究。

為了財政持續，重建時提高建屋密度，是否可行？韋志成以觀塘市中心重建做例子，指雖然觀塘重建後樓宇起得更高，但地盤亦有收窄，使地面空間更廣闊，打破外界誤解。他認為長遠油旺重建研究，也有潛力引入類似「垂直城市」概念，制定有吸引力的措施，發展商才有誘因參與重建。

七年樓齡收購要考慮公平性

韋志成再談「7年樓齡收購價」，認為外界應從公平性出發，改變思維討論，「畀業主一舊7年樓齡嘅錢，去收購60年舊樓，對社會公平嗎？如果公平，日後加稅用來支付市區更新開支，又可以嗎？」

韋志成半年前在電台節目稱，同區七年樓齡收購的機制欠持續性，引起外界討論；發展局局長甯漢豪其後向外界派定心丸，稱賠償機制不可隨便改動。韋志成日前被追問最新取態，他表示必須考慮3個因素：在適當時候、要有替代方案、要有社會討論。

他強調目前非適當時候，但就是時候去想替代方案。社會討論並非要聚焦賠償年期，而是討論應否補償給已經擁有物業的業主，協助業主換一層新樓住。

他認為，公平性的問題沒有絕對答案，但要經過討論，聚焦於業主的責任，「如果你部車要維修，就要自己儲錢，部車舊咗就要買新車，呢個係車主的責任，買樓點解唔係用返同樣的考慮呢？」如果外界討論之後，認為應優先協助市民住屋是大前提，才於第二步考慮改變補償機制，探討維持七年樓齡補償，抑或樓換樓，以至其他方法。

他相信，要解決舊區更新，除了樓宇復修，亦要將樓宇壽命延長，特別是新建樓宇，例如將新建樓宇壽命50年延長到75年，就可以減輕日後重建壓力，集中處理其他舊樓復修。

HKETAPP健康台更多都市疾病影片：https://bit.ly/3cNFwr7

hketApp已全面升級，TOPick為大家推出一系列親子、健康、娛樂、港聞及休閒生活資訊及Video。立即下載：https://bit.ly/34FTtW9

記者：吳卓峰、黃穎津